{"id":7319,"date":"2022-08-05T12:38:00","date_gmt":"2022-08-05T10:38:00","guid":{"rendered":"http:\/\/wordpress.p698116.webspaceconfig.de\/deklaracja-wzrostu-czynszu-po-modernizacji-bgh-okresla-wymagany-zakres-podzialu-kosztow\/"},"modified":"2022-08-05T12:38:00","modified_gmt":"2022-08-05T10:38:00","slug":"deklaracja-wzrostu-czynszu-po-modernizacji-bgh-okresla-wymagany-zakres-podzialu-kosztow","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/deklaracja-wzrostu-czynszu-po-modernizacji-bgh-okresla-wymagany-zakres-podzialu-kosztow\/","title":{"rendered":"Deklaracja wzrostu czynszu po modernizacji &#8211; BGH okre\u015bla wymagany zakres podzia\u0142u koszt\u00f3w"},"content":{"rendered":"<p>W dniu 20 lipca Federalny Trybuna\u0142 Sprawiedliwo\u015bci po\u0142o\u017cy\u0142 kres wcze\u015bniejszemu sprzecznemu orzecznictwu s\u0105d\u00f3w ni\u017cszej instancji w sprawie wymog\u00f3w formalnych dotycz\u0105cych deklaracji podwy\u017cki czynszu w nast\u0119pstwie modernizacji, wydaj\u0105c dwa orzeczenia (sprawa nr <a href=\"http:\/\/juris.bundesgerichtshof.de\/cgi-bin\/rechtsprechung\/document.py?Gericht=bgh&amp;Art=en&amp;Datum=2022-7&amp;Seite=1&amp;nr=130937&amp;pos=38&amp;anz=138\" target=\"_blank\">VIII <\/a> <a href=\"http:\/\/juris.bundesgerichtshof.de\/cgi-bin\/rechtsprechung\/document.py?Gericht=bgh&amp;Art=en&amp;Datum=2022-7&amp;Seite=1&amp;nr=130938&amp;pos=39&amp;anz=138%20\" target=\"_blank\">ZR 33 9\/21 i VIII ZR 361\/21<\/a>).<\/p>\n<h3>O co chodzi\u0142o?<\/h3>\n<p>W 2017 r. wynajmuj\u0105cy zapowiedzia\u0142 prace modernizacyjne w wynajmowanych mieszkaniach i budynku. Po przeprowadzeniu dzia\u0142a\u0144 modernizacyjnych wynajmuj\u0105cy poinformowa\u0142 najemc\u00f3w o podwy\u017cce czynszu w 2018 roku. Aby zilustrowa\u0107 koszty, kt\u00f3re maj\u0105 zosta\u0107 przypisane do czynszu, wynajmuj\u0105cy za\u0142\u0105czy\u0142 tabel\u0119 przedstawiaj\u0105c\u0105 mi\u0119dzy innymi  <\/p>\n<ul>\n<li>poszczeg\u00f3lne \u015brodki modernizacyjne, wykazane oddzielnie dla og\u00f3lnych obszar\u00f3w budynku i poszczeg\u00f3lnych wynajmowanych mieszka\u0144, oraz<\/li>\n<li>ca\u0142kowite koszty poniesione w zwi\u0105zku z odpowiednim dzia\u0142aniem modernizacyjnym<\/li>\n<\/ul>\n<p>sta\u0142o si\u0119 oczywiste.<\/p>\n<p>Najemcy byli zdania, \u017ce pismo o podwy\u017cce czynszu nie spe\u0142nia\u0142o wymog\u00f3w formalnych i w zwi\u0105zku z tym wyst\u0105pili na drog\u0119 s\u0105dow\u0105 przeciwko o\u015bwiadczeniu wynajmuj\u0105cego o podwy\u017cce czynszu. Nies\u0142usznie. <\/p>\n<h3>Jaka jest sytuacja prawna?<\/h3>\n<p>Je\u015bli wynajmuj\u0105cy chce przeprowadzi\u0107 dzia\u0142ania modernizacyjne i przenie\u015b\u0107 poniesione koszty na czynsz, musi wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 kilka kwestii. Na przyk\u0142ad, wynajmuj\u0105cy musi og\u0142osi\u0107 dzia\u0142ania budowlane z odpowiednim wyprzedzeniem i poinformowa\u0107 najemc\u0119 o przewidywanej kwocie podwy\u017cki czynszu. Po przeprowadzeniu prac budowlanych wynajmuj\u0105cy musi ujawni\u0107 poniesione koszty, odliczy\u0107 wszelkie koszty konserwacji i napraw, wyja\u015bni\u0107 zastosowany klucz podzia\u0142u, odliczy\u0107 wszelk\u0105 pomoc pa\u0144stwa i ostatecznie obliczy\u0107 kwot\u0119 podwy\u017cki.    <\/p>\n<h3>Dlaczego BGH podj\u0105\u0142 tak\u0105 decyzj\u0119?<\/h3>\n<p>Do tej pory w s\u0105dach ni\u017cszych instancji i w literaturze nie by\u0142o zgody co do tego, jak szczeg\u00f3\u0142owo nale\u017cy wyja\u015bni\u0107 koszty \u015brodka modernizacyjnego.<\/p>\n<p>Przyk\u0142adowo, s\u0105dy w Berlinie, Stuttgarcie, Bremie, Poczdamie, Dre\u017anie i Hamburgu orzek\u0142y, \u017ce podanie ca\u0142kowitych koszt\u00f3w nie jest wystarczaj\u0105ce. Ca\u0142kowite koszty powinny by\u0107 raczej podzielone na poszczeg\u00f3lne bran\u017ce lub etapy prac lub na poszczeg\u00f3lne materialne prace. S\u0105dy we Frankfurcie, Bonn i M\u00fcnster przyj\u0119\u0142y przeciwne stanowisko. Dla nich podzia\u0142 ca\u0142kowitych koszt\u00f3w nie by\u0142 konieczny. W tym wzgl\u0119dzie istnia\u0142a niepewno\u015b\u0107 prawna, poniewa\u017c pomy\u015blne wyegzekwowanie ustawowej podwy\u017cki czynszu modernizacyjnego zale\u017ca\u0142o w du\u017cej mierze od tego, kt\u00f3ry s\u0105d by\u0142 w\u0142a\u015bciwy dla konkretnego mieszkania, kt\u00f3rego dotyczy\u0142 \u015brodek modernizacyjny.    <\/p>\n<h3>Jak orzek\u0142 BGH?<\/h3>\n<p>Wed\u0142ug BGH podwy\u017cka czynszu za modernizacj\u0119 jest wystarczaj\u0105ca, je\u015bli pokazuje ca\u0142kowite koszty konkretnego dzia\u0142ania modernizacyjnego. Podzia\u0142 ca\u0142kowitych koszt\u00f3w na poszczeg\u00f3lne bran\u017ce lub inne obszary prac budowlanych nie jest wymagany. Dotyczy to r\u00f3wnie\u017c sytuacji, gdy rozleg\u0142e i odpowiednio kosztowne zmiany strukturalne lub \u015brodki zosta\u0142y przeprowadzone poza dotkni\u0119tym mieszkaniem lub w kilku budynkach.  <\/p>\n<p>BGH uzasadni\u0142 to stwierdzeniem, \u017ce ani brzmienie, ani znaczenie i cel przepisu (\u00a7 559b ust. 1 BGB) nie wymagaj\u0105 takiego podzia\u0142u. Prawo wymaga jedynie wyja\u015bnienia poniesionych koszt\u00f3w, a nie ich szczeg\u00f3\u0142owego uzasadnienia. Co wi\u0119cej, celem przepisu nie jest umo\u017cliwienie odrzucenia merytorycznie uzasadnionego roszczenia o podwy\u017ck\u0119 czynszu z powodu nadmiernych wymog\u00f3w formalnych. Celem przepisu jest raczej umo\u017cliwienie najemcy sprawdzenia wiarygodno\u015bci wniosku wynajmuj\u0105cego o podwy\u017ck\u0119 czynszu poprzez dostarczenie wystarczaj\u0105cych informacji. Jednocze\u015bnie celem przepisu jest r\u00f3wnie\u017c stworzenie zach\u0119t dla wynajmuj\u0105cego do przeprowadzenia dzia\u0142a\u0144 modernizacyjnych. Zbyt wysokie wymagania dotycz\u0105ce tre\u015bci pisma w sprawie podwy\u017cki czynszu by\u0142yby sprzeczne z tym celem. Wywa\u017cenie interes\u00f3w obu stron oznacza\u0142oby, \u017ce pismo o podwy\u017cce czynszu by\u0142oby formalnie niewa\u017cne tylko wtedy, gdyby pomini\u0119te informacje stanowi\u0142y dla najemcy istotny przyrost wiedzy. Taki przyrost wiedzy nie wynika jednak z wyszczeg\u00f3lnienia ca\u0142kowitych koszt\u00f3w. Je\u015bli istnieje niepewno\u015b\u0107 co do wysoko\u015bci poniesionych koszt\u00f3w, jest to kwestia merytorycznego uzasadnienia prawnego podwy\u017cki czynszu, a nie formalny wym\u00f3g wa\u017cno\u015bci.        <\/p>\n<h3>Wnioski<\/h3>\n<p>Og\u00f3lnie rzecz bior\u0105c, wynajmuj\u0105cy musi wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 wiele drobnych szczeg\u00f3\u0142\u00f3w podczas przygotowywania dzia\u0142a\u0144 modernizacyjnych, ale tak\u017ce p\u00f3\u017aniej. Nawet pojedynczy b\u0142\u0105d mo\u017ce spowodowa\u0107 wykluczenie podwy\u017cki czynszu lub poci\u0105gn\u0105\u0107 wynajmuj\u0105cego do odpowiedzialno\u015bci odszkodowawczej. <\/p>\n<p>BGH wyja\u015bni\u0142 teraz jedn\u0105 rzecz. Podzia\u0142 koszt\u00f3w dzia\u0142a\u0144 modernizacyjnych na poszczeg\u00f3lne bran\u017ce nie jest konieczny, nawet je\u015bli kompleksowe dzia\u0142ania modernizacyjne zosta\u0142y przeprowadzone wewn\u0105trz i na zewn\u0105trz mieszkania lub w kilku budynkach. Wynajmuj\u0105cy musi jedynie wykaza\u0107 ca\u0142kowite koszty danego dzia\u0142ania modernizacyjnego.  <\/p>\n<p>Oznacza to, \u017ce egzekwowanie podwy\u017cki czynszu nie podlega zbyt wysokim wymogom. Z kolei najemca jest odpowiednio chroniony przez swoje kompleksowe prawo do kontroli i badania i mo\u017ce broni\u0107 si\u0119 przed nieuzasadnionymi \u017c\u0105daniami podwy\u017cek. <\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" src=\"\/images\/13-Immo-Newsletter-DK.jpg\" width=\"400\" height=\"275\" alt=\"Modernizacja biuletynu Immo\" title=\"Modernizacja biuletynu Immo\"><\/p>\n<\/p>\n<section>\n<h2 class=\"section-title\">Autor i osoby kontaktowe ch\u0119tnie odpowiedz\u0105 na wszelkie pytania!<\/h2>\n<div class=\"single-contact-person\">\n<div class=\"single-contact-person--image\"><img decoding=\"async\" src=\"\/images\/13-Kacheva-MG-4058-small-beschnitten.jpg\" alt=\"Devora Kacheva\" title=\" \" width=\"621\" height=\"680\"><\/div>\n<div class=\"single-contact-person--text\">\n<p><a href=\"\/f-1-9-117-devora-kacheva.html\">Devora Kacheva<\/a><br \/> kacheva@tigges.legal <br \/> +49 211 8687 146<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>W dniu 20 lipca Federalny Trybuna\u0142 Sprawiedliwo\u015bci po\u0142o\u017cy\u0142 kres wcze\u015bniejszym sprzecznym orzeczeniom s\u0105d\u00f3w ni\u017cszych instancji w sprawie wymog\u00f3w formalnych dotycz\u0105cych deklaracji podwy\u017cki czynszu po modernizacji. Poni\u017cej podsumowujemy najwa\u017cniejsze punkty. <\/p><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":7321,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[196,209],"tags":[],"class_list":["post-7319","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aktualnosci","category-wiedza-praktyczna"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7319","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7319"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7319\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7321"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7319"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7319"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/tigges.legal\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7319"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}