Ciągły wzrost liczby zakażeń COVID-19 i chęć wprowadzenia jednolitych ogólnokrajowych przepisów dotyczących tak zwanego „lockdownu” były powodem podjęcia wspólnej decyzji przez kanclerza federalnego i szefów rządów krajów związkowych w dniu 13 grudnia 2020 r.
Rezolucja koncentruje się między innymi na komercyjnych um owach najmu i dzierżawy. Przewiduje ona, że w przypadku najmu i dzierżawy komercyjnej, na które mają wpływ rządowe środki Covid-19, powinno istnieć domniemanie prawne, że znaczące ograniczenia (użytkowania) wynikające z pandemii Covid-19 mogą stanowić poważną zmianę podstawy transakcji w rozumieniu § 313 BGB. Ma to na celu uproszczenie negocjacji między najemcami komercyjnymi lub dzierżawcami a właścicielami.
Tłem dla tego rozporządzenia jest sytuacja prawna, która nie została jeszcze ostatecznie wyjaśniona, co do tego, czy najemcy mogą obniżyć czynsz, a nawet wypowiedzieć umowę najmu, jeśli są dotknięci zarządzeniami rządowymi. Dotyczy to w szczególności wielu restauracji, hoteli i firm zajmujących się opieką osobistą, ale teraz także sektora detalicznego, który pozostaje zamknięty z powodu obowiązujących już przepisów. Firmy dotknięte tymi przepisami w niektórych przypadkach straciły miesiące dochodów z powodu rządowych nakazów zamknięcia, ale muszą w pełni wypełniać swoje zobowiązania – w szczególności obowiązek płacenia miesięcznego czynszu / najmu.
Decyzja ta nie dotyczy szerszej kwestii, czy najemcy i dzierżawcy mogą wypowiedzieć istniejące umowy najmu i dzierżawy. Wynika to z faktu, że oprócz istnienia zakłóconej podstawy biznesowej, wypowiedzenie wymaga również, aby przestrzeganie umowy stało się nieracjonalne. To z kolei należy ocenić w każdym indywidualnym przypadku, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności.
Co powinieneś wiedzieć teraz
Decyzja ta powinna ułatwić najemcom i dzierżawcom renegocjowanie istniejących umów, ponieważ oznacza ona, że najemcy i dzierżawcy mogą być uprawnieni do zmiany istniejących umów najmu i dzierżawy. Ważne jest zatem, aby skontaktować się z wynajmującym lub wydzierżawiającym i wspólnie wypracować polubowne rozwiązanie.
Z drugiej strony, wynajmujący i wydzierżawiający powinni zachować ostrożność i podejmować negocjacje tylko wtedy, gdy ogólny nakaz zamknięcia faktycznie wpływa na działalność najemcy lub dzierżawcy. Nie ma jednak obowiązku prowadzenia negocjacji, jeśli firma najemcy lub dzierżawcy musiała pozostać zamknięta z powodu wewnętrznego wybuchu epidemii COVID-19.
Zaleca się, aby obie strony dążyły do sprawiedliwego wyważenia interesów, mając na uwadze długoterminowe konsekwencje dla stosunku umownego.
Nie należy zapominać, że nowa rezolucja nie faworyzuje automatycznie ani nie stawia w niekorzystnej sytuacji jednej lub drugiej strony. Przestępstwo „ingerencji w podstawę transakcji” pozostaje ogólnym standardem, który należy wypełnić, mając wszelkie możliwości zastosowania sprawiedliwości w indywidualnych przypadkach. Okoliczności konkretnego przypadku pozostają decydujące.
Perspektywy
Federalna minister sprawiedliwości, Christine Lambrecht (SPD), ogłosiła w listopadzie, że zamierza w niedalekiej przyszłości wprowadzić podobne rozporządzenie jako projekt ustawy w Bundestagu. Będziemy o tym informować na bieżąco.
***
Autor i osoby kontaktowe w zespole ds. IM ds. nieruchomości i wynajmu komercyjnego z przyjemnością odpowiedzą na Twoje pytania!
Devora Kacheva
kacheva@tigges.legal
+49 211 8687 146