Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung – BGH präzisiert erforderlichen Umfang der Kostenaufschlü

Am 20. Juli hat der BGH mit zwei Entscheidungen (Az.: VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) der bislang widersprüchlichen Rechtsprechung der Instanzgerichte zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach durchgeführter Modernisierung ein Ende gesetzt.

Worum ging es?

Der Vermieter hat im Jahr 2017 Modernisierungsarbeiten an den Mietwohnungen und am Gebäude angekündigt. Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter im Jahr 2018 seine Mieter über die Erhöhung der Miete informiert. Zur Veranschaulichung der auf die Miete umzulegenden Kosten fügte der Vermieter eine Tabelle bei, aus der u.a.

die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, separat ausgewiesen die allgemeinen Gebäudeflächen und die einzelne Mietwohnung betreffend, und
die angefallenen Gesamtkosten für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme

ersichtlich wurden.

Die Mieter waren der Ansicht, das Mieterhöhungsschreiben habe den formellen Anforderungen nicht entsprochen, und sind daher gerichtlich gegen die Mieterhöhungserklärung des Vermieters vorgegangen. Zu Unrecht.

Wie ist die Rechtslage?

Will ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen und die dafür angefallenen Kosten auf die Miete umlegen, so hat er einiges zu beachten. So muss er die Baumaßnahmen rechtzeitig ankündigen und dabei den Mieter über die voraussichtliche Höhe der Mieterhöhung informieren. Nach Durchführung der Baumaßnahmen hat der Vermieter die angefallenen Kosten offenzulegen, ggfs. den Anteil an Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abzuziehen, den verwendeten Umlageschlüssel zu erläutern, ggfs. staatliche Hilfen abzuziehen und schließlich den Erhöhungsbetrag zu berechnen.

Warum hat der BGH entschieden?

Unter den Instanzgerichten und in der Literatur herrschte bislang Uneinigkeit bei der Frage, wie detailliert die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme erläutert werden müssen.

So haben z.B. die Gerichte in Berlin, Stuttgart, Bremen, Potsdam, Dresden und Hamburg entschieden, dass die Angabe der Gesamtkosten nicht ausreichend ist. Vielmehr sollten die Gesamtkosten weiter nach den einzelnen Gewerken bzw. Arbeitsabschnitten oder aber nach greifbaren Einzelarbeiten aufgeschlüsselt werden. Die gegenteilige Auffassung haben die Gerichte in Frankfurt, Bonn und Münster vertreten. Für diese war eine Aufschlüsslung der Gesamtkosten nicht notwendig. Insofern herrschte Rechtsunsicherheit, da die erfolgreiche Durchsetzung der gesetzlich geregelten Modernisierungsmieterhöhung maßgeblich davon abhing, welches Gericht für die konkret von der Modernisierungsmaßnahme betroffene Wohnung zuständig war.

Wie hat der BGH entschieden?

Gemäß BGH genügt eine Modernisierungsmieterhöhung, wenn sie die Gesamtkosten für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme ausweist. Eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist nicht erforderlich. Dies auch dann, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

Dies begründet der BGH damit, dass weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift (§ 559b Abs. 1 BGB) ein solches Aufschlüsselungsgebot folgt. Das Gesetz fordere lediglich das Erläutern der entstandenen Kosten und nicht deren ausführliche Begründung. Im Übrigen sei nicht Sinn der Vorschrift, einen ansonsten inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruch an überzogenen formellen Anforderungen scheitern zu lassen. Der Zweck der Bestimmung liege vielmehr darin, den Mieter durch ausreichende Informationen in die Lage zu versetzen, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf Plausibilität prüfen zu können. Zugleich liege der Zweck der Vorschrift auch darin, für den Vermieter Anreize zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen. Diesem Zweck würden zu hohe Anforderungen an den Inhalt des Mieterhöhungsschreibens widersprechen. Die Abwägung der beidseitigen Interessen habe zur Konsequenz, dass ein Mieterhöhungsschreiben erst dann formell unwirksam wäre, wenn unterlassene Angaben einen maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter hätten. Ein solcher Erkenntnisgewinn folge aus der Aufschlüsselung der Gesamtkosten aber gerade nicht. Sofern Unsicherheit hinsichtlich der Höhe der angefallenen Kosten bestehe, sei dies Frage für die materiell rechtliche Begründung der Mieterhöhung und keine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung.

Fazit

Insgesamt sind für den Vermieter viele Kleinigkeiten bereits im Rahmen der Vorbereitung der Modernisierungsmaßnahme aber auch im Nachgang zu berücksichtigen. Bereits ein einziger Fehler kann den Ausschluss der Mieterhöhung nach sich ziehen oder den Vermieter schadensersatzpflichtig machen.

Eins hat der BGH nun klargestellt. Eine Aufschlüsselung der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme nach einzelnen Gewerken ist nicht notwendig und dies selbst dann, wenn umfassende Modernisierungsmaßnahmen an und außerhalb der Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. Der Vermieter muss lediglich die Gesamtkosten der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme ausweisen.

Dadurch wird die Durchsetzung der Mieterhöhung nicht an allzu hohe Anforderungen geknüpft. Der Mieter wiederum ist durch sein umfassendes Einsichts- und Prüfungsrecht angemessen geschützt und kann sich gegen unberechtigte Erhöhungsverlangen wehren.

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