W dniu 20 lipca Federalny Trybunał Sprawiedliwości położył kres wcześniejszemu sprzecznemu orzecznictwu sądów niższej instancji w sprawie wymogów formalnych dotyczących deklaracji podwyżki czynszu w następstwie modernizacji, wydając dwa orzeczenia (sprawa nr VIII ZR 33 9/21 i VIII ZR 361/21).
O co chodziło?
W 2017 r. wynajmujący zapowiedział prace modernizacyjne w wynajmowanych mieszkaniach i budynku. Po przeprowadzeniu działań modernizacyjnych wynajmujący poinformował najemców o podwyżce czynszu w 2018 roku. Aby zilustrować koszty, które mają zostać przypisane do czynszu, wynajmujący załączył tabelę przedstawiającą między innymi
- poszczególne środki modernizacyjne, wykazane oddzielnie dla ogólnych obszarów budynku i poszczególnych wynajmowanych mieszkań, oraz
- całkowite koszty poniesione w związku z odpowiednim działaniem modernizacyjnym
stało się oczywiste.
Najemcy byli zdania, że pismo o podwyżce czynszu nie spełniało wymogów formalnych i w związku z tym wystąpili na drogę sądową przeciwko oświadczeniu wynajmującego o podwyżce czynszu. Niesłusznie.
Jaka jest sytuacja prawna?
Jeśli wynajmujący chce przeprowadzić działania modernizacyjne i przenieść poniesione koszty na czynsz, musi wziąć pod uwagę kilka kwestii. Na przykład, wynajmujący musi ogłosić działania budowlane z odpowiednim wyprzedzeniem i poinformować najemcę o przewidywanej kwocie podwyżki czynszu. Po przeprowadzeniu prac budowlanych wynajmujący musi ujawnić poniesione koszty, odliczyć wszelkie koszty konserwacji i napraw, wyjaśnić zastosowany klucz podziału, odliczyć wszelką pomoc państwa i ostatecznie obliczyć kwotę podwyżki.
Dlaczego BGH podjął taką decyzję?
Do tej pory w sądach niższych instancji i w literaturze nie było zgody co do tego, jak szczegółowo należy wyjaśnić koszty środka modernizacyjnego.
Przykładowo, sądy w Berlinie, Stuttgarcie, Bremie, Poczdamie, Dreźnie i Hamburgu orzekły, że podanie całkowitych kosztów nie jest wystarczające. Całkowite koszty powinny być raczej podzielone na poszczególne branże lub etapy prac lub na poszczególne materialne prace. Sądy we Frankfurcie, Bonn i Münster przyjęły przeciwne stanowisko. Dla nich podział całkowitych kosztów nie był konieczny. W tym względzie istniała niepewność prawna, ponieważ pomyślne wyegzekwowanie ustawowej podwyżki czynszu modernizacyjnego zależało w dużej mierze od tego, który sąd był właściwy dla konkretnego mieszkania, którego dotyczył środek modernizacyjny.
Jak orzekł BGH?
Według BGH podwyżka czynszu za modernizację jest wystarczająca, jeśli pokazuje całkowite koszty konkretnego działania modernizacyjnego. Podział całkowitych kosztów na poszczególne branże lub inne obszary prac budowlanych nie jest wymagany. Dotyczy to również sytuacji, gdy rozległe i odpowiednio kosztowne zmiany strukturalne lub środki zostały przeprowadzone poza dotkniętym mieszkaniem lub w kilku budynkach.
BGH uzasadnił to stwierdzeniem, że ani brzmienie, ani znaczenie i cel przepisu (§ 559b ust. 1 BGB) nie wymagają takiego podziału. Prawo wymaga jedynie wyjaśnienia poniesionych kosztów, a nie ich szczegółowego uzasadnienia. Co więcej, celem przepisu nie jest umożliwienie odrzucenia merytorycznie uzasadnionego roszczenia o podwyżkę czynszu z powodu nadmiernych wymogów formalnych. Celem przepisu jest raczej umożliwienie najemcy sprawdzenia wiarygodności wniosku wynajmującego o podwyżkę czynszu poprzez dostarczenie wystarczających informacji. Jednocześnie celem przepisu jest również stworzenie zachęt dla wynajmującego do przeprowadzenia działań modernizacyjnych. Zbyt wysokie wymagania dotyczące treści pisma w sprawie podwyżki czynszu byłyby sprzeczne z tym celem. Wyważenie interesów obu stron oznaczałoby, że pismo o podwyżce czynszu byłoby formalnie nieważne tylko wtedy, gdyby pominięte informacje stanowiły dla najemcy istotny przyrost wiedzy. Taki przyrost wiedzy nie wynika jednak z wyszczególnienia całkowitych kosztów. Jeśli istnieje niepewność co do wysokości poniesionych kosztów, jest to kwestia merytorycznego uzasadnienia prawnego podwyżki czynszu, a nie formalny wymóg ważności.
Wnioski
Ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący musi wziąć pod uwagę wiele drobnych szczegółów podczas przygotowywania działań modernizacyjnych, ale także później. Nawet pojedynczy błąd może spowodować wykluczenie podwyżki czynszu lub pociągnąć wynajmującego do odpowiedzialności odszkodowawczej.
BGH wyjaśnił teraz jedną rzecz. Podział kosztów działań modernizacyjnych na poszczególne branże nie jest konieczny, nawet jeśli kompleksowe działania modernizacyjne zostały przeprowadzone wewnątrz i na zewnątrz mieszkania lub w kilku budynkach. Wynajmujący musi jedynie wykazać całkowite koszty danego działania modernizacyjnego.
Oznacza to, że egzekwowanie podwyżki czynszu nie podlega zbyt wysokim wymogom. Z kolei najemca jest odpowiednio chroniony przez swoje kompleksowe prawo do kontroli i badania i może bronić się przed nieuzasadnionymi żądaniami podwyżek.
Autor i osoby kontaktowe chętnie odpowiedzą na wszelkie pytania!
Devora Kacheva
kacheva@tigges.legal
+49 211 8687 146